诉讼启示

作者：李荣维 | 北京市昌久（昆明）律师事务所 律师

【导语】
您申请执行一套位于市中心的180㎡豪宅，被执行人却理直气壮：“这是我全家唯一的房子，法院不能卖！”于是执行陷入僵局。但真相是——“唯一住房”绝非“免死金牌”！ 根据最高人民法院明确规定，只要房屋面积明显超过生活必需，或位置、价值远超基本居住需求，法院就可依法拍卖，并从房款中预留5至8年租金供其租房。今天，李荣维律师就用一个成功拍卖“唯一学区房”的真实案例，为您详解《民事诉讼108策》第六十三策——“破唯一居”的法律利剑。

一、真实案例：160㎡学区房被拍，法院预留8年租金

在（2024）京0105执异XX号执行案件中：

案情简述：
申请执行人王某持生效判决，申请执行被执行人李某名下一套位于北京朝阳区重点小学旁的160平方米住宅。李某以“系夫妻及未成年子女唯一住房”为由提出执行异议。

法院审查：

• 当地人均住房面积标准为30㎡，李某一家三口，合理面积应为90㎡；

• 该房产市场价超1200万元，远超基本居住需求；

• 李某无其他债务，具备租房能力。

裁定结果：
法院驳回异议，准予拍卖，并明确：从拍卖款中预留8年房屋租金（按当地廉租房标准计算，共计约28万元）支付给李某，用于保障其基本居住权。

执行成效：
房产顺利拍出，王某受偿900余万元，李某用预留租金在同区域租住一套80㎡两居室，生活未受根本影响。

二、李荣维律师解读：“善用破唯一居”的三大法定条件

这个案例精准诠释了《民事诉讼108策》第六十三策——“破唯一居” 的精髓：法律保护的是“基本居住权”，而非“豪宅占有权”；对借“唯一住房”之名行逃债之实者，司法绝不纵容！

条件一：房屋“明显超过生活必需”

判断标准包括：

• ✅ 面积超标： 超过当地人均住房面积的1.5–2倍（如当地标准30㎡/人，3口之家超90–120㎡即可能被认定超标）；

• ✅ 价值过高： 位于核心地段、学区、景区，总价远高于当地普通住宅；

• ✅ 功能奢侈： 含花园、车库、多套卫浴等非必要配置。

条件二：申请执行的债权合法且金额较大

• 通常适用于金钱给付类执行案件（如借贷、货款、损害赔偿）；

• 债权金额应显著高于预留租金，确保执行具有实质意义。

条件三：必须为被执行人预留租房费用

• 预留年限： 5至8年（经济发达地区一般按8年，欠发达地区按5年）；

• 计算标准： 参照当地廉租住房保障面积标准+市场平均租金；

• 支付方式： 从拍卖款中优先扣除，一次性支付给被执行人。

⚠️ 例外情形： 若申请执行人同意按照当地廉租住房标准为被执行人及家属提供居住房屋，则无需预留租金。

三、给申请执行人的行动建议

1. 收集房屋信息： 获取房产证复印件、实地拍摄房屋状况、查询所在小区均价；

2. 对照地方标准： 查询被执行人所在地的“人均住房保障面积”（通常由住建部门公布）；

3. 书面申请执行： 在执行申请中明确提出“请求依法处置被执行人名下唯一住房”，并附超标证据；

4. 主动承诺配合： 可表示愿意协助寻找合适租赁房源，体现善意，争取法官支持。

结语：让“唯一住房”回归保障本义

“破唯一居”制度，体现了法律在债权人权益与债务人基本生存权之间的精妙平衡。它既防止“老赖”以亲情和住房为盾牌逍遥法外，也确保弱势群体不致流离失所。李荣维律师始终强调，“善用破唯一居”是在面对高价值“唯一住房”时，推动执行落地的关键策略——因为真正的公平，不是让失信者高枕无忧，而是让守信者终得其所。 下次再听对方喊“这是我家唯一房子”，请冷静回应：法律，早已为这种情况写好了答案。

本文作者：李荣维
执业机构：北京市昌久（昆明）律师事务所
执业领域：强制执行、不动产处置与居住权保障

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